Есть договор на покупку квартиры, но нет машканты-что делать

На самом деле, в подобной ситуации находятся немало людей. Сделка по покупке квартиры может быть как очень быстрой, если вы купили квартиру со вторых рук, которая на данный момент пустует и только ждет нового хозяина, так и очень длинной, если вы приобрели квартиру в новостройке, особенно по программе "Квартира для новосела" (он же "мехир ле миштакен").

Первый вид сделки (обычно речь о продаже квартиры, полученной по наследству) занимает в среднем 1.5-2 месяца, а последний может и 3-4 года занять. Здесь уместно сделать сноску и заявить, что я, как специалист по ипотеке и финансам, двумя руками за "Мехир ле миштакен", особенно для тех у кого своих денег не густо, но об этом в другой статье.

В промежутке между этими двумя крайностями находится множество сделок, в которых срок между подписанием договора купли-продажи и вселением составляет 3-6 месяцев при покупке вторички и 1-2 года при покупке от застройщика.

В любом договоре купли - продажи недвижимости указано расписание платежей: сроки, суммы и условия при которых покупатель должен выполнить свое платежное обязательство. Обычно, при подписании договора платится 10-15% от цены квартиры (7% в сделке по программе "Мехир ле миштакен"). Эта сумма зачастую определяется как невозвратная сумма при разрыве договора по вине покупателя. Опять, в программе "Мехир ле миштакен", штраф, обычно 20,000 шекелей.

Максимальная возможная сумма ипотеки (машканты) в Израиле составляет 75% от стоимости квартиры, если вы покупаете свою единственную квартиру, 50% - если дополнительную квартиру и 90% - по "Мехир ле Миштакен". Поэтому, доля собственного капитала составляет 25%-50% - 10%, соответственно. В свете этого расчета, после первого платежа (невозвратной суммы) следует еще один платеж из собственных ресурсов, и лишь потом банк готов выдать машканту.

Теперь о машканте - сегодня большинство людей обращаются в банки для получения принципиального разрешения на машканту ("ишур экрони") до подписания договора на покупку квартиры, и это правильный шаг. Обычно, многие из тех кто занимаются своей машкантой без помощи специалиста, довольствуются обращением за получением разрешения только в банк, в котором ведут текущий счет. Опытные ипотечные брокеры ("йоацей машканта") обычно получают хотя бы 2-3 разрешения прежде чем дать зеленый свет клиенту для подписания договора на покупку квартиры.

Нюанс в том, что разрешения эти действительны 1-1.5 месяца. Обычно, если финансовые показатели покупателей не ухудшились - не сложно обновить разрешения и ипотечные брокеры так и делают на протяжении сделки. Сложность нашего времени заключается в нескольких факторах.

Во первых, ввиду кризиса "Корона" многие наемные служащие отправлены в неоплачиваемый отпуск, вследствие которого они обращаются в службу соц. обеспечения для получения пособия по безработице. Как вы понимаете, налицо серьезное ухудшение финансовых показателей. У самозанятых ситуация еще хуже - им не полагается пособие по безработице. В такой ситуации обновить разрешение или получить с нуля - очень сложно.

Во вторых, банки подняли процентные ставки. Причин у этого удорожания две: ввиду падения цен на облигации, банку стало дороже покупать деньги, а поскольку количество безработных резко выросло, поднялись шансы невозврата ипотеки. В следствии роста ставок, увеличился ожидаемый месячный платеж.

Для примера, при машканте 1 миллион шекелей на 25 лет, рост ставок на 0.3% приводит к увеличению месячного платежа на 152 шекеля. У некоторых заемщиков банк потребует уменьшить сумму кредита, для того, чтобы вернуть месячный платеж к предыдущему значению.

В третьих, не скажу, что банки прекратили работу, но серьезно ограничили возможное количество сделок. Связь с ними только по телефону, дозвониться очень тяжело. Поэтому, обновить разрешение, поторговаться по процентам или, не дай бог, получить разрешение на машканту с нуля, очень непросто.

Честно скажу, что в такой ситуации у нас, профессиональных ипотечных брокеров с хорошими связями в банках, огромное преимущество перед отдельным заемщиком. По моему опыту, работа в банках идет - выдаются новые разрешения, ведутся торги, подписываются договора на машканту и, даже выплачиваются деньги продавцам, но все очень точечно.

Возвращаясь к главному вопросу: что делать если договор на покупку квартиры подписан, а машканты еще нет?

Для начала нужно задаться вопросом: чего бы вы хотели добиться?

Если вы чувствуете себя крайне некомфортно, очень боитесь попасть в ситуацию при которой ваш семейный доход не позволит выплачивать машканту параллельно с обычными расходами на жизнь, и, особенно, если вам нужно выплачивать машканту параллельно с арендой квартиры (новостройки) - стоит задуматься о том, как расторгнуть сделку с минимальными потерями. Максимальная потеря оговорена в договоре. Хочу подчеркнуть - это нетривиальный и крайний шаг. Если вы купили по программе "Мехир ле миштакен", никто не обещает, что в будущем вам удастся вновь выиграть в лотерее, тем более, что будущее программы под большим вопросом, ввиду высокой стоимости программы для гос. казны.

Ежели вы готовы продолжить процесс покупки квартиры и вам нужно решение по вопросу получения машканты, и, желательно, наиболее дешевой , необходимо рассчитать имеющееся время и постараться его растянуть. Если речь идет о покупке от застройщика все, в общем, несложно. Либо застройщик пойдет навстречу без штрафных санкций, либо вы заплатите немого за отсрочку выплаты. Обычно штраф составляет около 1% в месяц от суммы платежа.

При покупке на вторичном рынке, вам будет сложнее договориться с продавцами.

В последнее время меня часто спрашивают, стоит ли брать машканту в свете повышения процентных ставок.
Господа, ставки выросли, но они, все еще ниже тех, что были прошлым летом. Кроме того, если вам нужна сейчас машканта - берите. Когда ставки снова снизятся, можно будет рефинансировать и удешевить.

Заплатить штрафные санкции будет стоить гораздо дороже чем рост процентов по машканте.

И наконец, если вы находитесь в затруднительной ситуации, вам тяжело решить как себя вести, не удается достучаться до банков или вам предлагают высокие проценты по машкантам - не стесняйтесь обращаться к специалистам - ипотечным брокерам, как вы не пренебрегаете услугами адвокатов при покупке квартиры.

Мы, наверняка, сможем вам помочь, советом или делом.

Удачи вам!

Александр Водовоз, ипотечный брокер, BMC ипотека и финансы