Ипотечный рынок быстро отступает – анализ

Средняя сумма новых ипотечных кредитов за последние месяцы аналогична суммам, наблюдавшимся в конце 2020 года и начале 2021, но падение набирает обороты, и может случиться так, что рынок продолжит движение назад. Пугающая стремительность 2022 года запомнится как рекордный всплеск по ипотеке, но также и как год тяжелого кризиса. Ясно видном, когда начался кризис, но неизвестно, когда он закончится.

Повышение процентных ставок моментально сказалось на рынке жилой недвижимости, а, следовательно, и на ипотеке, и произошли существенные изменения. Прошлый год начался с больших ежемесячных скачков нового ипотечного кредитования. Общее количество новых ипотечных кредитов в первом квартале 2022 года было на 55% выше, чем в первом квартале 2021 года. Однако в апреле прошлого года Банк Израиля начал повышать процентную ставку, и постепенно все стабилизировалось. После июля началось снижение ипотечного кредитования. К концу года падение достигло 40%. Это один из важнейших факторов, который по-прежнему удерживает цены на жилье на высоком уровне.

80% рынка состоит из покупателей жилья на свободном рынке, а не для инвестиций. В конце 2022 года доля покупателей жилья на сумму 3 миллиона шекелей и выше достигла 30% от общего числа ипотечных заемщиков. Годом ранее эта доля составляла 25%. При этом выплаты по ипотеке в процентах от общего дохода домохозяйств тоже выросли до 29,1%. Рост процентных ставок сделал выплаты по ипотечным кредитам настолько высокими, что, даже если покупатели жилья занимают меньше, они все равно выплачивают больше, чем в прошлом. Уже 47% ипотечных заемщиков выплачивают более 30% своего ежемесячного дохода.

Покупатели дешевых домов отказались от ипотечного рынка в большей степени, чем покупатели элитных домов. Покупатели из среднего класса покупают более дорогие дома, берут более низкие ипотечные кредиты и ипотека ложится на них более тяжелым бременем, чем в прошлом.

Покупатели домов по субсидированным программам являются исключением. Цены в этих проектах остаются фиксированными поэтому уровень ипотечных кредитов зависит от проекта и совсем не зависит от изменения цен на свободном рынке. В обычной ситуации можно было бы ожидать, что более высокие процентные ставки приведут к сокращению ипотечных кредитов, которые берут эти покупатели, но произошло обратное – во второй половине 2022 года эти покупатели существенно увеличили ипотечные кредиты и покупают дома, право на покупку которых они выиграли. Средний размер ипотеки вырос на 40% в 2022 году, превысив 1 миллион шекелей в последнем квартале.

Причина этого кроется в скидке, предлагаемой в настоящее время. Из-за резкого роста цен во многих местах они теперь составляют более 500 000 шекелей. Многие считают, что это слишком хорошее предложение, чтобы отказываться от него, и поэтому решают взять на себя большие ипотечные кредиты и финансовый риск, чтобы получить квартиру со скидкой.